Por: Luis Guilherme Badotti Linhares
O QUE SÃO TERRENOS DE MARINHA?
Terrenos de marinha são áreas de domínio público federal que possuem restrições quanto à sua ocupação, uso e propriedade, dada a sua importância para a defesa nacional, nos termos do art. 20 da Constituição Federal. A delimitação dos terrenos de marinha é estabelecida a partir de uma linha imaginária, com aproximadamente 33 metros da linha do preamar médio em direção ao continente, incluindo também ilhas e rios navegáveis até onde a influência das marés se faça sentir. Esses terrenos sempre pertencem à União por questões de defesa nacional e devem ser discriminados pela SPU, nos termos do art. 2º do Decreto-Lei n. 9.760/1946.
É possível que particulares ocupem terrenos de marinha por meio do aforamento/enfiteuse ou ocupação direta. Abaixo as explicações e diferenças de cada um:
AFORAMENTO X OCUPAÇÃO
O aforamento/enfiteuse é uma modalidade de transmissão do domínio sobre um terreno ou propriedade, sendo um direito real, mediante o pagamento de uma taxa anual chamada foro no valor de 0,6% do valor venal do terreno aforado, excluídas as benfeitorias, nos termos do art. 101 do Decreto Lei n. 9.760/1946.
A ocupação é outra modalidade de cessão precária do direito de uso com o pagamento da taxa de ocupação no valor variável entre 2% a 5% do valor venal do terreno aforado, excluídas as benfeitorias, nos termos do art. 1º do Decreto Lei n. 2.398/1987.
Além das diferenças com relação ao domínio transmitido e suas repercussões na forma de retomada pela União, também existem diferenças com relação ao valor da taxa e condições de pagamento.
Além das taxas anuais de foro e de ocupação, há também a cobrança de uma taxa chamada laudêmio, que é cobrada no momento da transmissão onerosa do terreno da marinha, com fulcro no art. 116 do Decreto Lei n. 9.760/1946 e art. 4º da Instrução Normativa da SPU n. 01, de 09 de março de 2018.
O laudêmio é uma taxa cobrada em razão da transferência do direito de uso de imóveis situados em terrenos de marinha ou acrescidos por obras do homem. Sua natureza jurídica é controversa, mas geralmente é considerada como uma taxa tributária e incide sobre transferência onerosas do uso de terrenos da União ou cessão de direito a eles relativos nos termos do art. 3º do Decreto Lei n. 2.398/1987 e art. 11 da Instrução Normativa da SPU n. 01, de 09 de março de 2018.
O valor do laudêmio varia entre 2,5% a 5% sobre o valor venal do terreno aforado, excluídas as benfeitorias, nos termos do art. 3º do Decreto Lei n. 2.398/1987.
DA OBRIGAÇÃO DA ATUALIZAÇÃO CADASTRAL
É obrigação do adquirente requerer a transferência da titularidade do imóvel no cadastro da SPU no prazo de 60 dias previsto no art. 116, § 2º, do Decreto Lei n. 9.760/1946 e no art. 4º da Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) n. 01, de 09 de março de 2018.
O prazo será contado da seguinte forma:
- da data em que foi lavrada o título aquisitivo, no caso de ocupação; ou
- da data em que foi efetivado o registro da transferência na matrícula do imóvel, no caso de foro.
Na hipótese de inobservância dos prazos estabelecidos acima, o adquirente fica sujeito à multa de transferência no 0,5% ao mês sobre o valor do terreno, com fulcro no art. 3º, § 5º, do Decreto Lei n. 2.398/1987 (a depender do caso, podem existir variações).
Por fim, o Alienante deve requerer a transferência da titularidade do terreno foreiro perante o cadastro da SPU, sob de pena de continuar responsável pelo imóvel.
Para trazer maior clareza, abaixo fiz um quadro-resumo:
| AFORAMENTO | OCUPAÇÃO | |
| NATUREZA | Transmissão do Domínio Útil, sendo um direito real | Cessão de uso precária, sendo um direito pessoal |
| TAXA ANUAL | Foro de 0,6% | Taxa de Ocupação varia entre 2% e 5% |
| LAUDÊMIO | Transferência onerosa de 5%, com fato gerador sendo o registro na matrícula | Transferência onerosa de 5%, com fato gerador sendo o instrumento de cessão |
| RETOMADA DO IMÓVEL PELA UNIÃO | A retomada do imóvel pela União exigiria interesse público e prévia indenização pelo direito real e benfeitorias (entre outras hipóteses) | A União pode imitir-se na posse do mesmo a qualquer tempo, promovendo sumariamente a sua desocupação e somente indenizando as benfeitorias de boa-fé |
BASE LEGAL
– Lei n. 9.636, de 15 de maio de 1998;
– Decreto Lei n. 2.398/1987;
– Decreto Lei n. 9.760/1946;
– Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) n. 01, de 09 de março de 2018; e
– Tema Repetitivo 332 do STJ (A transferência de domínio útil de imóvel para integralização de capital social de empresa é ato oneroso, de modo que é devida a cobrança de laudêmio, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/87).