Por Kalina Alvarenga
Em 19 de novembro de 2025, o Comitê Gestor publicou Nota Técnica que esclarece como as operações de locação de imóveis deverão ser informadas para fins de IBS e CBS no âmbito da Reforma Tributária.
O documento estabelece a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para aluguéis e detalha o fluxo pelo qual essas informações serão incorporadas à apuração dos novos tributos.
Até então, havia incerteza sobre a forma de declarar aluguéis para fins de IBS e CBS, tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas. Com a nova regulamentação, ficou definido que todas as locações de imóveis deverão constar na NFS-e, utilizando o padrão nacional já em funcionamento. A exigência se aplica também a pessoas físicas contribuintes dos tributos, que passarão a emitir notas eletrônicas quando receberem receitas de locação.
Na prática, o aluguel deixa de ser uma operação meramente contratual e passa a contar com obrigação acessória própria, centralizada no ambiente da NFS-e.
A Nota Técnica cria um grupo específico de informações destinado a operações com bens imóveis, que passa a integrar a Declaração de Prestação de Serviços (DPS).
Entre os campos obrigatórios estão:
• Inscrição imobiliária;
• Código CIB;
• Endereço completo do imóvel;
• Valor do aluguel; e
• Discriminação das parcelas que não integram a base de IBS e CBS, como IPTU ou condomínio.
Com esses dados, o Fisco passa a ter condições de calcular IBS e CBS de forma automática para cada unidade imobiliária, além de identificar parcelas que hoje costumam ser incluídas no valor bruto do aluguel.
As regras relativas ao IBS e à CBS entram em vigor em janeiro de 2026, período que será tratado como ano de testes. É recomendável que contribuintes utilizem o ambiente de homologação da NFS-e para validar procedimentos e evitar inconsistências no início da vigência plena.
A nova sistemática abre espaço para uma reavaliação das estruturas de exploração imobiliária, especialmente no que diz respeito à eficiência tributária das receitas de locação.
A DMGSA se coloca à disposição para assessorar na implementação das adaptações necessárias ao cumprimento das novas obrigações acessórias no contexto da Reforma Tributária.imentos adicionais e para assessorar na avaliação dos efeitos do PL nº 1.087/2025.